模 擬 試 題

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51 李玲是「小小地產」的獨資經營人,她持有的「地產代理(個人)牌照」而有效日期於19991231屆滿。而「小小地產」持有的「有效期亦於19991231屆滿

李玲的兒子陳發,現年20歲,完成了中五課程。陳發由19977月開始協助李玲帶顧客視察物業,在19987月陳發離港往海外進修,並停止協助李玲打理業務。19995月,陳發再回港發展。

李玲計劃盡快離開地產代理行業,讓陳發繼續經營業務。於19997月陳發成功向地產代理監管局取得牌照,並成為「小小地產」的合夥人。同時,李玲亦轉為一「不任事合夥人」(dormant partner),她在現時的牌照期滿後將不會再續期。

下次的地產代理及營業員「資格考試」將於199911月舉行。

陳發應該怎樣做才能盡早實現李玲的計劃?
A 他應以新入行人士身份申請「營業員牌照」
B 他應以現職從業員身份申請「營業員牌照」
C 他應申請「地產代理(公司)牌照」
D 他應以現職從業員身份申請「地產代理(個人)牌照」
E 他應以新入行人士身份申請「地產代理(個人)牌照」

52 李玲要使陳發成為「小小地產」的合夥人參與地產工作,他們須採取下列哪些步驟?
i.   
李玲須向商業登記處申請,加入陳發為合夥人
ii.  
李玲須向地產代理監管局申請更改「營業詳情說明書」以加入陳發為合夥人
iii. 
陳發須參加「營業員資格考試」
A 只有(i)
B 只有(ii)
C 只有(i)和(ii)
D 只有(ii)和(iii)
E 以上全部

53 當李玲成為一名「不任事合夥人」,以下哪些陳述是正確?
i.   
李玲須持有「地產代理(個人)牌照」
ii.  
陳發須持有「地產代理(個人)牌照」
iii. 
李玲不可參與「小小地產」的代理工作
A 只有(ii)
B 只有(iii)
C 只有(i)及(ii)
D 只有(ii)及(iii)
E 以上全部

54 當李玲在200111辭任「小小地產」合夥人時,應於31天內向地產代理監管局送交以下哪些通知?
i.   
關於李玲終止從事地產代理工作的通知
ii.  
關於李玲辭任合夥人的通知
iii. 
關於陳發出任合夥人的通知
A 只有(i)
B 只有(ii)
C 只有(i)及(ii)
D 只有(ii)及(iii)
E 以上全部

55 在李玲辭任合夥人時,「小小地產」將會以什麼形式經營?
A 有限公司
B 合夥經營
C 協會
D 上市公司
E 獨資經營

56 大明的兄長是一名地產代理,大明委任他出售一個位於北角的單位。該單位是他數月前購入的,而部分樓價則由按揭支付。

小強委任大明的兄長替他物色一個合適的單位。在大明的兄長的安排下,小強和大明簽署了一份臨時買賣合約,同意以HK$5,000,000.00購入大明的單位,3個月內成交。小強在簽署臨時買賣合約當日付樓價的3%予大明作為細訂,於簽署正式買賣合約時再付樓價的7%為大訂。

大明的律師代表大明處理物業的買賣及贖回有關按揭。小強和大明簽署正式買賣合約時,大明收妥所有訂金。同時,承按人通知大明在合約成交日,他須付的按揭還款是HK$4,500,000.00。這消息亦知會了地產代理。

成交前兩星期,有鑑於物業價格持續下調,小強再無意購入該單位。他經同一地產代理將單位以HK$4,200,000.00的成交價售予娟娟。在這次交易中,該代理亦同時代表娟娟。娟娟告訴地產代理她需向銀行貸款以完成交易。合約訂明娟娟在簽署臨時買賣合約時須付小強樓價的3%為細訂,並於簽署正式買賣合約時再付樓價的7%為大訂,成交日訂明為大明和小強簽訂合約內指定的成交日。

根據《地產代理條例》,該地產代理須向小強披露下列哪些事項?
i.   
他是大明的兄長
ii.  
大明的律師亦代表大明贖回按揭
iii. 
他亦同時代表娟娟
iv.  
他亦同時代表大明
A 只有(i)
B 只有(iii)及(iv)
C 只有(i)、(ii)及(iii)
D 只有(i)、(iii)及(iv)
E 以上全部

57 下列哪些資料可提醒地產代理有關物業可能是一負資產物業?
i.   
該物業的業權契據
ii.  
大明與小強簽訂的臨時買賣合約
iii. 
大明要贖回按揭所須之款項
A 只有(i)
B 只有(ii)
C 只有(i)及(ii)
D 只有(ii)及(iii)
E 以上全部

58 娟娟在這交易中可能會面對以下哪些風險?
i.   
娟娟可能得不到足夠的按揭貸款
ii.  
小強可能沒有足夠資金完成交易
iii. 
大明有權拒絕把物業轉讓給娟娟
A 只有(i)
B 只有(ii)
C 只有(i)及(ii)
D 只有(i)及(iii)
E 以上全部

59 要有效地保障娟娟的利益,地產代理應向娟娟建議,在小強與娟娟簽訂的臨時買賣合約中加入以下哪些條款?
i.   
娟娟須付的全數訂金應由小強的律師托管至確定小強有能力贖回物業為止
ii.  
小強須付的全數訂金應由大明的律師托管至成交日
iii. 
如小強的律師沒有足夠的時間查證單位業權,娟娟有權延遲成交日期
A 只有(i)
B 只有(iii)
C 只有(i)及(ii)
D 只有(ii)及(iii)
E 以上全部

60 在成交當日,小強須自己準備多少款項(不包括律師費及其他費用)以完成交易?
A HK$420,000.00
B HK$720,000.00
C HK$3,780,000.00
D HK$4,200,000.00
E HK$4,500,000.00

 
1     2     3     4     5     6     

完成